Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts vorgelegt, der umfangreiche Änderungen im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und weiteren Fachgesetzen mit dem Ziel vorsieht, Wohnraumbeschaffung und kommunale Planungspraxis zu beschleunigen und zu digitalisieren. Der Entwurf adressiert insbesondere Verfahrensdauer, Beteiligungsprozesse, Klimaanpassung und bodenpolitische Instrumente.
Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf bereits beschlossen; er befindet sich aktuell im parlamentarischen Verfahren und wird derzeit im Bundestag, insbesondere im Bauausschuss, beraten. Die Änderungen im BauGB sollen voraussichtlich zum 1. Januar 2027 in Kraft treten, die Änderungen des Raumordnungsgesetzes und die Änderung des Bundesnaturschutzgesetzes sechs Monate nach der Verkündung.
Kernziele der Reform: Beschleunigung, Digitalisierung, Klimaanpassung
Die Reform will die Funktionsfähigkeit des Bauplanungsrechts stärken und zugleich die kommunale Planungshoheit an Digitalisierung, Klimawandel und neue Sicherheitsanforderungen anpassen. Vorgesehen sind vollständig digitalisierte Bauleitplanverfahren („XPlanung“), klarere und einheitliche Fristen sowie eine bessere Transparenz gegenüber Öffentlichkeit und Trägern öffentlicher Belange. Parallel werden Instrumente zur Klimaanpassung und zur Stärkung städtischer Ökosystemgebiete ausgebaut, um mehr Grünflächen, wassersensible Stadtentwicklung und klimaresiliente Strukturen zu fördern.
Wohnungsbau im überragenden öffentlichen Interesse und soziale Flächenpolitik
In angespannten Wohnungsmärkten soll der Wohnungsbau rechtlich als überragendes öffentliches Interesse eingeordnet werden, um ihm in der Flächenkonkurrenz und bei Abwägungen, etwa gegenüber anderen Nutzungen und bestimmten Umweltbelangen, besonderes Gewicht zu geben. Ergänzend werden soziale Flächenbeiträge eingeführt, mit denen Kommunen im Rahmen von Umlegungen zusätzliche Flächen für den sozialen Wohnungsbau sichern können. Für Kommunen eröffnet dies neue Hebel, um bezahlbaren Wohnraum strategisch zu steuern.
Stärkung kommunaler Instrumente
Der Flächennutzungsplan soll aufgewertet werden und in bestimmten Konstellationen Privilegierungswirkungen entfalten, sodass auf zusätzliche Bebauungspläne verzichtet und Verfahren verkürzt werden können. Gleichzeitig werden gesetzliche Vorkaufs- und neue Erwerbsrechte der Gemeinde ausgebaut, mit denen Kommunen Grundstücke in bestimmten Fällen selbst erwerben und dabei auch komplexe Share Deals besser kontrollieren können. Beim Umgang mit Problem- und Schrottimmobilien werden Befugnisse zur Instandsetzung und, in Extremfällen, weitergehende Eingriffsrechte gestärkt, was Kommunen mehr Handlungsoptionen in städtebaulich belasteten Quartieren verschafft.
Beteiligung und Umweltprüfung kompakt
Die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung soll künftig stärker digital erfolgen, mit Veröffentlichung der Planunterlagen im Internet und elektronischen Stellungnahmemöglichkeiten. Mehrfachbeteiligungen sollen reduziert werden, indem die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung fakultativ gestellt wird. Die Umweltprüfung wird verschlankt: Die Anforderungen der Strategischen Umweltprüfung (SUP) gelten weiterhin für alle Verfahren, eine vertiefte Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) ist künftig aber nur noch bei bestimmten Bebauungsplänen erforderlich. Zugleich sollen materielle Präklusionsregelungen für Einwendungen gegen Bebauungspläne eingeführt werden – soweit dies unter dem Hintergrund des EuGH-Urteils von 2015 (Az. C-137/14, hier nachzulesen) zulässig ist.
Raumordnung im Hintergrund
Das Raumordnungsgesetz soll modernisiert werden: Beteiligungsverfahren bei Raumordnungsplänen und Prüfungen ihrer Raumverträglichkeit werden vollständig digital, der Bund erhält neue Möglichkeiten für Bundesraumordnungspläne zur Sicherung widerstandsfähiger Raumstrukturen einschließlich Verteidigung und Zivilschutz. Die Raumordnung soll ihre Rolle bei der Koordinierung konkurrierender Nutzungen stärken und künftig gezielt die Schaffung von Wohnbauland in Ballungsräumen vorgeben können.
Fazit und Beratungsempfehlung
Für Kommunen und Verbände ist die BauGB-Novelle ein umfassendes Modernisierungspaket mit unmittelbaren praktischen Folgen: Sie schafft neue Spielräume im Wohnungsbau und der Klimaanpassung, verschiebt aber auch Anforderungen an digitale Verfahren, Beteiligung und bodenpolitische Steuerungsinstrumente.
Wir empfehlen daher:
Prüfen Sie bereits frühzeitig Ihre bestehenden Bauleitpläne, Satzungen und internen Abläufe und halten Sie fest, wo Anpassungen nötig sind – etwa bei der Digitalisierung, beim Wohnungsbau, bei Klimaanpassung und bei Vorkaufs- oder Erwerbsrechten.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Analyse der Auswirkungen auf Ihre Planungshoheit, der Überarbeitung von Satzungen und Bauleitplänen – sprechen Sie uns an!
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