Die Wohngemeinnützigkeit bezieht sich auf eine Form der Wohnungswirtschaft, bei der gemeinnützige Träger Wohnungen zu einem sozial verträglichen Preis anbieten und im Gegenzug steuerlich entlastet werden. Ursprünglich eingeführt in den 1950er Jahren, wurde die Wohngemeinnützigkeit 1989 in Deutschland abgeschafft. Mit dem Jahressteuergesetz 2024 hat der Bundestag die Wohngemeinnützigkeit mit Wirkung zum 1. Januar 2025 als gemeinnützigen Zweck in der Abgabenordnung wieder eingeführt. War die steuerbegünstigte Vermietung vorher lediglich im Rahmen der „Mildtätigkeit“ nach § 53 AO möglich, ist sie nun ausdrücklich im Katalog gemeinnütziger Zwecke des § 52 Abs. 2 AO in dessen neuer Nr. 27 legitimiert und legaldefiniert – unter eigenständigen Voraussetzungen.

Wer kann von der neuen Wohngemeinnützigkeit profitieren?

•  Gemeinnützige (Wohnungs-)Unternehmen, die ihre satzungsmäßigen Zwecke um die Vermietung von Wohnraum an hilfsbedürftige Menschen ergänzen (Verpflichtung zur Schaffung langfristig günstiger Wohnmöglichkeiten);
• Stiftungen und Vereine, insbesondere solche, die sich sozial engagieren und in den Bau von Wohnraum für sozial schwächere Schichten investieren wollen;
• Kommunale Träger, insbesondere Städte und Gemeinden, die eigene Projekte zum Wohnungsbau anstoßen, um den Bedarf an bezahlbaren Wohnunterkünften zu decken.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

• Vermietung an Personen, deren Einkommen nicht mehr als das Fünf- bzw. (bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden) das Sechsfache der Sozialhilfe nach SGB XII beträgt; im Vergleich zu § 53 Satz 1 Nr. 2 AO (Multiplikator: das Vier- bzw. Fünffache der Sozialhilfe nach SGB XII) ist die Einkommensgrenze in § 52 Nr. 27 AO also erhöht, um von Mietpreissteigerungen besonders betroffene Personengruppen zu erreichen. Die Einkommensgrenze wird lediglich einmalig zu Beginn des Mietverhältnisses geprüft.
• Die angebotene Miete muss dauerhaft unter der marktüblichen Miete angesetzt werden; eine starre Grenze, um wie viel sich die Miete von der marktüblichen Miete unterscheiden muss, wird nicht gesetzlich implementiert.
• Die Grundsätze des steuerlichen Gemeinnützigkeitsrechts (z. B. Selbstlosigkeit und zeitnahe Mittelverwendung, Vermögensbindung) müssen eingehalten werden.

Folgen und steuerliche Vorteile

Geplante steuerliche Vorteile der neuen Regelung sind:

• Befreiung von der Körperschaftssteuer
• Ermäßigte Umsatzsteuer für steuerpflichtige Umsätze im Zweckbetrieb und der Vermögensverwaltung
• Steuerfreie Rücklagenbildung (etwa zur Finanzierung künftiger Bauprojekte)

Nach Schätzungen des Bundes sollen sich die Steuererleichterungen – je nach aktueller Steuerlast – auf ein- bis zweitausend Euro pro Wohnung und Jahr belaufen.

Mögliche Herausforderungen stellen allerdings die hohen Grundstückspreise dar, insbesondere in Ballungsräumen, sowie die Bürokratie hinsichtlich Antragstellung und Nachweis der Gemeinnützigkeit. Eine finanzielle Förderung wohngemeinnütziger Körperschaft ist aktuell nicht vorgesehen. Auch sind noch nicht alle Folgefragen geklärt, wie z. B. die Ermittlung der marktüblichen Miete oder der Einsatz gemischt genutzter Gebäude.

Aus diesen Gründen unterstützen wir Sie gern im Hinblick auf die Frage, ob das Modell Wohngemeinnützigkeit für Ihr Sozialunternehmen in Frage kommt und wie die rechtliche Umsetzung möglich ist. Ebenso begleiten wir Sie bei der Satzungsgestaltung sowie umfassend bei allen Themen des steuerlichen Gemeinnützigkeitsrechts – sprechen Sie uns an!

Das Jahressteuergesetz 2024 (dort Art. 17, S. 117) finden Sie hier: https://dserver.bundestag.de/btd/20/134/2013419.pdf

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