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Referentenentwurf Jahressteuergesetz 2019 enthält Verschärfungen von Share Deals in der Grunderwerbsteuer

23.05.2019

Der vom BMF am 8. Mai 2019 vorgelegte Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2019 enthält insbesondere Neuregelungen zur lang diskutierten Verschärfung der Besteuerung von sogenannten Share Deals in der Grunderwerbsteuer.

Bei einer Immobilienübertragung im Share Deal wird nicht das Eigentum an einem Grundstück selbst, sondern werden die Anteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft übertragen. Im Unterschied zum direkten Erwerb einer Immobilie (Asset Deal) ist es über den Erwerb im Share Deal unter bestimmten Voraussetzungen möglich, mittelbar grunderwerbsteuerneutrale Grundstücksübertragungen vorzunehmen. Diese Gestaltungsmöglichkeit wird insbesondere seit den sogenannten Panama-Papers vor dem Hintergrund der Steuergerechtigkeit kritisiert. Da die Bundesländer die Gefahr sahen, dass das ihnen zustehende Grunderwerbsteueraufkommen verringert wird, hatten sie ein Konzept zur Ausweitung der Besteuerung von Share Deals in der Grunderwerbsteuer vorgelegt (Siehe Newsbeiträge vom 02.07.2018 und 10.12.2018). Mit dem Referentenentwurf wird dieses Konzept nunmehr wie folgt umgesetzt:

  • Senkung der bisherigen Beteiligungsschwelle für bestimmte Anteilseignerwechsel an Unternehmen von 95 % auf 90 % (I.)
  • Verlängerung der bisher bestehenden Behaltensfristen von 5 auf 10 bzw. 15 Jahre (§ 1 Abs. 2a sowie §§ 5, 6 GrEStG) (II.)
  • Einführung eines neuen Ergänzungstatbestands, der Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften der Grunderwerbsteuer unterwirft (§1 Abs. 2b GrEStG) (III.)

I. Absenkung der Beteiligungsquote von 95 % auf 90 %

Die Ergänzungstatbestände (§ 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG), die eine Entstehung von Grunderwerbsteuer bei einem indirekten Erwerb von Immobilien sicherstellen sollen, sind bisher an eine Beteiligungshöhe von mindestens 95 % geknüpft. Ein grunderwerbsteuerbarer Tatbestand liegt danach bisher – vereinfacht dargestellt – vor,

  • wenn mindestens 95 % der Anteile an einer Personengesellschaft innerhalb von 5 Jahren auf „neue Gesellschafter“ übergehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG) oder
  • wenn 95 % der Anteile einer grundbesitzenden Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigt werden (§ 1 Abs. 3 und 3a GrEStG).

Die relevante Beteiligungsquote soll nun von 95 % auf 90 % abgesenkt werden.

Die Herabsetzung der relevanten Beteiligungshöhe auf mindestens 90 % stellt, auch wenn zuvor eine Absenkung auf 75 % oder gar 50 % diskutiert worden war, eine substanzielle Verschärfung der bestehenden Regelungen dar. Die kritische Quote, bei der ein Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft noch keine Grunderwerbsteuer auslöst, verschiebt sich von unter 95 % (z. B. 94,9 %) auf unter 90 % (z. B. 89,9 %).

Im Ergebnis ist festzustellen, dass nunmehr mehr als 10 % der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft in der Haltefrist nicht übergehen dürfen. Ferner müssen mehr als 10 % an grundbesitzenden Gesellschaften einer anderen Person zugerechnet werden, damit keine Grunderwerbsteuer entsteht.

II. Verlängerung der Haltefristen auf 10 bzw. 15 Jahre

Problematischer dürfte allerdings – insbesondere aus Investorensicht – die Verlängerung der (Vor- bzw. Nach-)Haltefristen von 5 auf 10 bzw. 15 Jahre sein (§ 1 Abs. 2a GrEStG sowie §§ 5, 6 GrEStG), da diese die übliche Investitionsdauer überschreitet.

Dies soll vor allem solche Fallkonstellationen mit grundbesitzenden Personengesellschaften treffen, in denen in einem ersten Schritt weniger als 95 % der Anteile am Vermögen der Personengesellschaft übergehen und nach Ablauf von 5 Jahren eine Übertragung der verbleibenden Anteile erfolgt. Künftig ist demgemäß eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung von grundbesitzenden Personengesellschaften erst nach Ablauf von 10 Jahren möglich. Auch dies erfolgt mit dem Ziel, zeitlich gestreckte Erwerbsstrukturen, die auf das Hereinwachsen in eine anteilige Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG gerichtet sind, unattraktiv zu machen. Eine derartig lange Behaltefrist ist unseres Erachtens wirtschaftlich nicht sinnvoll, da man nicht in angemessener Zeit auf veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen durch gesellschaftsrechtliche Veränderungen reagieren kann.

Noch gravierender sind die Auswirkungen auf Fälle, in denen ein Grundstück auf eine Personengesellschaft oder aus einer Personengesellschaft heraus übertragen worden ist. Denn dann wird die Übertragung des Grundstücks auf die Personengesellschaft oder dessen Herausnahme nur dann im Ergebnis ohne eine Grunderwerbsteuerbelastung möglich sein, wenn die Beteiligung zunächst über 10 Jahre in derselben Höhe vom Einbringenden fortgeführt wird. Das Zusammenspiel aus Vor- und Nachbehaltensfrist würde daher zukünftig dazu führen, dass entsprechende Gestaltungen 20 statt 10 Jahre beanspruchen.

Dies ist vor dem Hintergrund, dass Grundstücksübertragungen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter genauso wie Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Personengesellschaften regelmäßig außersteuerlich motiviert sind und gerade nicht zu dem Zweck der Umgehung von Grunderwerbsteuer erfolgen, besonders kritisch zu bewerten.

III. Neuer Ergänzungstatbestand für grundbesitzende Kapitalgesellschaften

Bisher löst lediglich ein Gesellschafterwechsel bei einer Personengesellschaft in Höhe von mindestens 95 % (bzw. mindestens 90 %) innerhalb einer Frist von 5 (bzw. 10) Jahren Grunderwerbsteuer aus. Dabei ist es unbeachtlich, ob die übertragenen Anteile auf einen Gesellschafter (Anteilsvereinigung) oder mehrere Gesellschafter (Anteilseignerwechsel) entfallen.

Bei einer Kapitalgesellschaft fiel hingegen bisher nur bei einer Vereinigung von 95 % oder mehr der Anteile in der Hand eines Erwerbers Grunderwerbsteuer an. Der Erwerb durch unterschiedliche Investoren ist dagegen steuerfrei möglich, solange nicht ein Investor mindestens 95 % erwirbt.

Häufig wurden deshalb 94,9 % der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft an den Hauptinvestor und die restlichen 5,1 % der Anteile an einen Co-Investor übertragen.

Der neue Ergänzungstatbestand soll aus Gründen der Missbrauchsverhinderung unter gleichen Voraussetzungen Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften erfassen. Wie bei Personengesellschaften auch, soll künftig die Übertragung von mindestens 90 % der Anteile an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften auf unterschiedliche Investoren für Grunderwerbsteuerzwecke steuerbar sein. Denn wegen des Anteilseignerwechsels handele es sich grunderwerbsteuerrechtlich nicht mehr um dieselbe Kapitalgesellschaft.

Ein grunderwerbsteuerfreier Erwerb von grundbesitzenden Kapitalgesellschaften durch die Einbindung eines Dritten als Co-Investor ist damit deutlich erschwert. Zukünftig wäre hierfür nach dem Entwurf erforderlich, dass ein bisheriger Anteilseigner als „Altgesellschafter“ langfristig im Umfang von mehr als 10 % an der grundbesitzenden Kapitalgesellschaft beteiligt bliebe. Frühestens nach Ablauf von 10 Jahren wäre eine Übertragung des verbleibenden Anteils auf einen Co-Investor möglich.

Problematisch ist hier, dass von der Neuregelung nicht nur missbräuchliche, sondern sämtliche Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften erfasst werden. Somit können auch wirtschaftlich sinnvolle Anteilsübertragungen wie beispielsweise der Verkauf einer Gesellschaft an eine Erwerbergruppe oder Übertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Nachfolge bei Familienunternehmen bei zeitgleicher Einbindung weiterer Investoren betroffen sein.

IV. Sonstige Maßnahmen zur Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuerlich relevante Vorgänge müssen dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden (§ 19 GrEStG). Bei Verstößen gegen die Anzeigepflichten kann ein Verspätungszuschlag in Höhe von maximal EUR 25.000 festgesetzt werden. Diese Deckelung der Höhe des Verspätungszuschlags soll nunmehr aufgehoben werden, um – so die Begründung im Entwurf – „bei Fällen mit hohen Immobilienwerten auch einen angemessenen Verspätungszuschlag festzusetzen“.

Durch eine Gestaltung im Nachgang von Share Deals kann bisher durch Umwandlungsvorgänge eine hohe Grunderwerbsteuerbelastung erheblich reduziert werden, wenn im ertragsteuerrechtlichen Rückwirkungszeitraum die Gesellschaftsgrundstücke zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis veräußert werden (§§ 2, 20 Absatz 6 und § 24 Absatz 4 UmwStG). In diesen Fällen erfolgt keine Besteuerung nach anderen Steuerarten. Würden die Gesellschaftsgrundstücke ohne Veräußerung im Rahmen des Umwandlungsvorgangs übergehen, wäre Grunderwerbsteuer auf den Grundbesitzwert zu erheben. Die neue Vorschrift in § 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 GrEStG sieht in solchen Fällen nunmehr eine Besteuerung nach dem Grundbesitzwert vor.

V. Praxishinweis

Die Neuregelungen sollen grundsätzlich für Erwerbsvorgänge gelten, die nach dem 31. Dezember 2019 verwirklicht werden. Daneben enthält der Referentenentwurf eine Reihe von Übergangsregelungen, da die Absenkung der Beteiligungsgrenzen und die Verlängerung der Haltefristen auch Bedeutung für Vorgänge der Vergangenheit hat. Diese Anwendungsregelungen sind kompliziert gestaltet und stoßen zum Teil auf verfassungsrechtliche Bedenken. So wird grundsätzlich kein Bestandsschutz gewährt. Vielmehr wird beim Zusammentreffen von Alt- und Neuregelung grundsätzlich der Neuregelung der Vorzug gegeben. Im Einzelnen sind insbesondere folgende Übergangsregelungen vorgesehen:

  • Anteilsbewegungen bei grundbesitzenden Personen- sowie Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG) sollen in einem 10-Jahreszeitraum vor der Gesetzesänderung berücksichtigt werden, sofern sie nicht bereits bis zum 31. Dezember 2019 die 90 %-Grenze überschritten haben.
  • Allerdings bleibt Altgesellschafter, wer bis zum 31. Dezember 2019 den Status „Altgesellschafter“ innehat, weil die „alte“ 5-Jahresfrist i. S. d. § 1 Abs. 2a GrEStG abgelaufen ist. Läuft die „alte“ 5-Jahresfrist i. S. d. § 1 Abs. 2a GrEStG dagegen erst nach dem 1. Januar 2020 ab, verlängert sich die Frist auf 10 Jahre.
  • Auch die Haltefristen i. S. d. §§ 5, 6 GrEStG, die am 31. Dezember 2019 noch nicht abgelaufen sind, verlängern sich auf 10 Jahre.
  • Bis zum 31. Dezember 2024 ist die Altregelung (insbesondere die 95 %-Grenze) zum Anteilseignerwechsel bei grundbesitzenden Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2a GrEStG) weiterhin anzuwenden.
  • Weiterhin unbegrenzt anwendbar sollen die alten 95 %-Grenzen des § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG anwendbar sein.

VI. Fazit

Trotz der wesentlichen Einschränkungen der Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen von Share Deals bei der Grunderwerbsteuer, verbleiben auch weiterhin einige Maßnahmen, um wirtschaftlich gebotene Anpassungen in der Gesellschaftsstruktur ohne Grunderwerbsteuerbelastung vorzunehmen.

Insgesamt ist jedoch abzuwarten, ob die vorgesehenen Gesetzesänderungen im weiteren Gesetzgebungsverfahren Bestand haben werden, denn die hierzu in Fachkreisen bereits geäußerte Kritik hat im Referentenentwurf keine hinreichende Berücksichtigung gefunden.

Gleichwohl sollte die verbleibende Zeit genutzt werden, um Share Deals insbesondere im Beteiligungskorridor von 90 % bis 94,9 % und deren grunderwerbsteuerliche Behandlung zu prüfen. Insbesondere wegen der komplizierten Ausgestaltung der Übergangsregelungen kann dies nur im konkreten Einzelfall erfolgen.

Gern unterstützen wir Sie hierbei. Sprechen Sie uns an!

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