Was hat sich geändert?

Die vormals zwingende umsatzsteuerpflichtige Behandlung der Vermietung von Verpachtung von Betriebsvorrichtungen nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG (Aufteilungsgebot) ist nach neuerer Verwaltungsauffassung (BMF-Schreiben vom 19. Oktober 2026) nicht mehr anzuwenden, wenn die Überlassung der Betriebsvorrichtungen eine untrennbar verbundene Nebenleistung zu einer nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG umsatzsteuerfreien Vermietungsleistung darstellt. In diesen Fällen ist nunmehr eine einheitliche Betrachtungsweise vorzunehmen, nach der die Nebenleistung umsatzsteuerlich das Schicksal der Hauptleistung teilt.

Wie ist vorzugehen?

Für die Beurteilung, ob die Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden mit vorhandenen Betriebsvorrichtungen eine einheitliche Leistung darstellt, stellt Abschnitt 4.12.10 Umsatzsteueranwendungserlass (UStAE) in neuer Fassung auf die allgemeinen Grundsätze zur Einheitlichkeit der Leistung ab. Maßgeblich ist, wie der wirtschaftliche Gehalt der Leistung aus Sicht eines Durchschnittsverbrauchers zu bewerten ist und welcher Leistungsbestandteil prägend ist. Entscheidend für die Einstufung als bloße Nebenleistung ist, ob die Betriebsvorrichtung für den Leistungsempfänger lediglich Mittel zur Inanspruchnahme der Grundstücksüberlassung unter optimalen Bedingungen ist.

Die umsatzsteuerliche Behandlung ist zunächst danach zu beurteilen, ob eine einheitliche Leistung oder mehrere selbständige Leistungen vorliegen. Bei einer einheitlichen Leistung ist anhand ihres wirtschaftlichen Gehalts und aus der Sicht eines Durchschnittsverbrauchers zu bestimmen, welcher Leistungsbestandteil ihr das Gepräge gibt. Ist die Grundstücksüberlassung prägend und stellt die Überlassung der Betriebsvorrichtung lediglich eine Nebenleistung dar, ist die einheitliche Leistung insgesamt nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Prägen dagegen die Betriebsvorrichtungen die Leistung, ist die Leistung insgesamt steuerpflichtig. Bestandteile mit jeweils eigenständigem wirtschaftlichem Gewicht, sind auch weiterhin als selbständige Leistungen umsatzsteuerlich separat zu beurteilen.

Bei Sport- oder anderen zur Nutzung überlassenen Anlagen ist in Abkehr des ursprünglichen Aufteilungsgebots insbesondere zwischen Betriebsvorrichtungen zu unterscheiden, die lediglich eine optimale Nutzung des Grundstücks ermöglichen (z.B. Sanitär- und Garderobenräume in Turnhallen und Veranstaltungsräumen) und solchen, die erst die bestimmungsgemäße Anlage ermöglichen und damit die Vermietungsleistung in den Hintergrund treten lassen (z.B. Schwimmbäder, Kletterhallen und Golfplätze).

Welche Vorkehrungen sind nun in der Praxis zu treffen?

Für die Praxis ist es entscheidend, die vorgesehene Nutzungsart der überlassenen Grundstücke und Betriebsvorrichtungen in Verträgen hinreichend eindeutig zu definieren. Dies erleichtert die Beurteilung, welcher Leistungsbestandteil prägend ist.

Die Beurteilung nach der Sicht eines Durchschnittsverbrauchers und dem wirtschaftlichen Gehalt der Leistung erfordert weiterhin eine sorgfältige Würdigung des jeweiligen Einzelfalls. Weitergehende Abgrenzungskriterien enthält das BMF-Schreiben nicht.

Der dadurch weiterhin verbliebene große Bewertungsspielraum, kann somit nur durch eine risikobewusste, vorsorgliche umsatzsteuerpflichtige Behandlung der Vermietung von Betriebsvorrichtungen oder durch Abtimmungen mit dem Finanzamt ausgeräumt werden.

In jedem Fall ist es nun geboten, alle bestehenden Miet- und Pachtverträge sowie auch Neuverträge kritisch hinsichtlich der neuen Voraussetzungen zu prüfen.

Die Grundsätze des BMF- Schreibens sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Für vor dem 1. Januar 2027 ausgeführte Umsätze wird es jedoch — auch für Zwecke des Vorsteuerabzugs — nicht beanstandet, wenn die Beteiligten übereinstimmend die bis zum 19. Oktober 2026 geltende Fassung des UStAE anwenden.

Ein besonderes Augenmerk ist insbesondere auf einen möglicherweise neu zu beurteilenden Vorsteuerabzug und die Regelungen des § 15a UStG zu legen.