Hintergrund

Mit der reformierten Grundsteuer, die seit Beginn des Jahres erhoben wird, wird keine Veränderung des Grundsteueraufkommens insgesamt angestrebt – so das explizite Ziel des Bundesgesetzgebers. Mit Blick auf die Hebesatzentwicklung in den Gemeinden und in Anbetracht der zum Teil stark gestiegenen Grundsteuerwerte ist die Reform für viele Eigentümer jedoch mit einer spürbaren Mehrbelastung verbunden. Dabei zeigt sich besonders im Bundesmodell eine deutliche Belastungsverschiebung von Nichtwohn- zu Wohngrundstücken. Während einige Bundesländer mit angepassten Steuermesszahlen oder der Einführung einer Öffnungsklausel zur Aufsplitterung des Hebesatzes dieser Entwicklung entgegenwirken wollen, ist die Frage nach der Verfassungsmäßigkeit des zugrundeliegenden Bewertungsverfahrens nun vor dem Bundesfinanzhof (BFH) angekommen.

Die Verfahren im Überblick

In den drei verhandelten Verfahren (Rechtssache II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) ist insbesondere die Verfassungsmäßigkeit des für Wohngrundstücke maßgeblichen pauschalierten Ertragswertverfahrens streitig. Dieses Bewertungsverfahren knüpft, anders als das Ertragswertverfahren für erbschaftsteuerrechtliche Zwecke, gerade nicht an die tatsächlichen Verhältnisse des zu bewertenden Grundstücks an. Vielmehr kommen landeseinheitlich geltende Nettokaltmieten zur Anwendung, die sich lediglich hinsichtlich der Gebäudeart, der Wohnfläche sowie des Baujahrs unterscheiden. Eine weitergehende Berücksichtigung möglicher Mietpreisunterschiede innerhalb einer Gemeinde findet nicht statt. Ähnlich intransparent und stark pauschaliert erfolge die Bodenrichtwertermittlung durch die jeweiligen Gutachterausschüsse. Während die Kläger insoweit einen Verstoß gegen die verfassungsrechtliche Vorgabe einer realitäts- und relationsgerechten Bewertung sehen, verweist die Finanzverwaltung auf den dem Gesetzgeber zustehenden weiten Gestaltungsspielraum bei Massenverfahren wie der Grundsteuer.

Ausblick – Eine Entscheidung mit Signalwirkung

Vor dem Hintergrund der Beschlüsse II B 78/23 und II B 79/23 hatte der Gesetzgeber die vom BFH in den Gesetzestext hineininterpretierte Möglichkeit zum Nachweis niedrigerer Verkehrswerte in das Bewertungsgesetz übernommen. Im Hinblick auf die eigenen Rechtsprechungsgrundsätze erscheint es zumindest zweifelhaft, ob nach dieser Kompromisslösung noch Raum für einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz bleibt. Davon müsste der BFH jedoch überzeugt sein, um die Bewertungsregelungen des Bundesmodells dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorlegen zu können.

Fest steht jedoch: Nachdem der BFH die Frage nach der Verfassungsmäßigkeit des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts zuletzt noch offengelassen hatte, wird er in den aktuell anhängigen Verfahren um eine eindeutige Positionierung nicht herumkommen. Die Entscheidungen werden am 10. Dezember 2025 verkündet. Wir halten Sie diesbezüglich auf dem Laufenden.

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