Mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz soll der Wohnungsbau einfacher, schneller und günstiger werden. Die Anpassung des Werkvertragsrechts soll das Abweichen von Baustandards ermöglichen.
Hintergrund
Der Wohnungsneubau in Deutschland stockt. Von ihrem Ziel, jährlich 400.000 neue Wohnungen, davon 100.000 Sozialwohnungen zu bauen, ist die Branche weit entfernt.
Ursache hierfür ist u. a., dass das Bauen in Deutschland aufgrund der in den letzten Jahrzehnten stetig gestiegenen Baustandards relativ teuer ist.
Diese Baustandards, gewissermaßen zusammengefasst als „allgemein anerkannte Regeln der Technik“ (aRdT) sind vertragsrechtlich relevant, da sie für die Beurteilung herangezogen werden, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Die allgemein anerkannten Regeln der Technik sind diejenigen technischen Regeln für den Entwurf und die Ausführung technischer Anlagen, die in der technischen Wissenschaft als theoretisch richtig anerkannt sind und feststehen, sowie insbesondere in den Kreisen der für die Anwendung der betreffenden Regeln maßgeblichen, nach dem neuesten Erkenntnisstand fortgebildeten Techniker durchweg bekannt und aufgrund fortlaufender praktischer Erfahrung als technisch geeignet, angemessen und notwendig anerkannt/bestätigt sind.
Welche Normen im Einzelnen zu den aRdT gehören, ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern folgt den Branchenkenntnissen und wird im konkreten Streitfall durch das Gericht festgestellt.
Die Gerichte legen in aller Regel die Messlatte sehr hoch und nehmen bereits einen Mangel an, wenn die aRdT nicht eingehalten wurden. Gem. § 633 BGB sei grundsätzlich die Einhaltung der aRdT geschuldet, obwohl sich zahlreiche aRdT nicht auf sicherheitsrelevante Aspekte beziehen, sondern nicht zwingend notwendige Komfort-Standards sind.
Außerdem stehen innovative Bauweisen nicht im Einklang mit den aRdT, da naturgemäß nicht auf bewährte Methoden und Verfahren zurückgegriffen werden kann.
Es besteht zwar die Möglichkeit, im Vertrag eine bestimmte Beschaffenheit zu vereinbaren, in welcher von den aRdT abgewichen wird, jedoch ist eine solche Beschaffenheitsvereinbarung nach ständiger Rechtsprechung derzeit nur wirksam, wenn der Besteller umfangreich aufgeklärt und auf die Folgen der Abweichung von aRdT hingewiesen wurde. Bei einem Abweichen von den aRdT ohne eine solche (wirksame) Beschaffenheitsvereinbarung liegt ein Sachmangel vor.
Der Referentenentwurf des Gebäudetyp-E-Gesetzes
Mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz sollen nun Abweichungen von den aRdT zwischen fachkundigen Unternehmern rechtssicher ermöglicht werden.
Hierfür wird in § 650a BGB (Bauvertrag) in einem neuen Absatz 3 eine Regelung zu den aRdT geschaffen. Diese sieht eine Vermutungsregel vor, dass sicherheitsrelevanten Normungen zu den aRdT gehören, Normungen zu Ausstattungs- und Komfortmerkmalen wiederum nicht.
Ferner wird für den Gebäudetyp E ein neues Kapitel 4 „Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern“ eingeführt. In § 650o Abs. 2 BGB-E wird geregelt, dass bei Verträgen zwischen fachkundigen Unternehmern der Unternehmer den Besteller nicht mehr über die mit der Abweichung von den aRdT verbundenen Risiken und Konsequenzen aufklären muss.
In § 650o Abs. 3 BGB-E ist eine weitere Erleichterung vorgesehen, für den Fall, dass keine Beschaffenheit vereinbart wurde. Demnach stellt das bloße Abweichen von aRdT keinen Sachmangel mehr dar, wenn die dauerhafte Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit des Werks durch eine gleichwertige Ausführung gewährleistet ist, der Unternehmer den Besteller von der Abweichung informiert und der Besteller dieser Abweichung nicht widersprochen hat.
Für Verbraucher und nicht fachkundige Unternehmer gilt die Neuregelung des § 650o BGB-E nicht. Bei einem Abweichen von den aRdT bleibt es für diese beiden Personengruppen dabei, dass über Risiken und Konsequenzen aufgeklärt werden muss.
Der Referentenentwurf zielt also darauf ab, kostengünstigeres Bauen zu ermöglichen, indem das Abweichen von bautechnischen Normen zwischen fachkundigen Unternehmern erleichtert wird und Aufklärungspflichten reduziert werden.
Die Stellungnahmen der kommunalen Spitzenverbände, der Fachkreise und der Verbände wurden am 2. September 2024 vorgelegt und enthalten z. T. deutliche Kritik an der handwerklichen Umsetzung des Entwurfs.
Der Gesetzesentwurf soll im Herbst 2024 im Kabinett beschlossen werden. Mit Inkrafttreten des Gesetzes ist ab Anfang 2025 zu rechnen.
Vorläufige Einschätzung
Die Kritik der angehörten Fachkreise und Verbände an der konkreten Umsetzung ist nachvollziehbar.
Das Gebäudetyp-E-Gesetz wirft zusätzliche Fragen auf und ruft Wertungswidersprüche hervor.
Neue Begriffe, wie z. B. “sicherheitstechnische Festlegungen”, “reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale” oder auch “fachkundige Unternehmen” bedürfen einer Definition und Abgrenzung zu bestehenden Begriffen.
In § 650a BGB-E soll geregelt werden, dass technische Normungen, die sicherheitstechnische Festlegungen enthalten, aRdT sein sollen. Nach geltender Rechtsprechung gehören diese damit zum geschuldeten Leistungsumfang. Für die Praxis stellt sich die Frage, wie diese Normen den betroffenen Personenkreisen zugänglich sein/gemacht werden sollen. Dies ist derzeit noch nicht einmal für die DIN-Normen gegeben, welche in jedem Einzelfall käuflich erworben werden müssen.
Ein weiterer Kritikpunkt ist, dass die neu zu schaffenden Regelungen nur vorsehen, dass der ausführende Unternehmer von den aRdT abweichen will. Bislang nicht geregelt ist die Konstellation, dass der öffentliche oder privater Auftraggeber gemeinsam mit seinem Architekten Abweichungen von den aRdT vorschlägt.
Zudem gibt der Gesetzgeber selbst im öffentlichen Baurecht oder bspw. im Gebäudeenergiegesetz (GEG) die aRdT zwingend vor.
