Gemäß BFH-Urteil vom 22. Oktober 2025 (Aktenzeichen: II R 5/22) ist ein im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht als Gegenleistung für den Verkauf eines Erbbaurechts in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Es handelt sich nicht um eine dauernde Last gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG.
Hintergrund
Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Dazu zählen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG neben dem Kaufpreis auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG gehören zu den Gegenleistungen ebenfalls die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Zur Gegenleistung gehören jedoch nicht die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten.
Sachverhalt
Im Streitfall erwarb die Klägerin im Jahr 2015 mit notariell beurkundetem Kaufvertrag ein Erbbaurecht an mehreren Grundstücken. Neben der Zahlung des Kaufpreises verpflichtete sich die Klägerin zur Zahlung des jährlichen Erbbauzinses. Die Veräußerin hatte sich verpflichtet, zugunsten der Grundstückseigentümerin für die Dauer des Erbbaurechts ein Nießbrauchrecht an näher bezeichneten, auf dem Erbbaugrundstück errichteten Wohnungen zu bestellen. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages war das Nießbrauchrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgte erst nach dem Erwerb.
Das Finanzamt setzte daraufhin Grunderwerbsteuer fest. Die Bemessungsgrundlage setzte sich dabei aus dem Kaufpreis, dem kapitalisierten Jahreswert des Erbbauzinses und dem kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts zusammen.
Nach erfolgloser Klage vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg ging die Klägerin in Revision, da sie der Ansicht war, dass der kapitalisierte Jahreswert des Nießbrauchrechts nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen werden darf. Sie argumentierte, dass der Nießbrauch bereits lange vor dem Kaufvertrag vereinbart wurde und daher nicht als neue Leistung bewertet werden kann. Sie vertrat die Auffassung, es handele sich um eine dauernde Last und die Einbeziehung verstoße gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG.
Urteil und Begründung
Der BFH wies die Revision der Klägerin als unbegründet zurück. Das Finanzgericht hat zutreffend entschieden, dass der Erwerb des Erbbaurechts der Grunderwerbsteuer unterliegt und sowohl der Erbbauzins als auch das Nießbrauchrecht mit dem kapitalisierten Jahreswert in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.
Dauernde Lasten ruhen erst dann auf einem Grundstück oder Erbbaurecht, wenn sie dinglich wirksam sind. Voraussetzung hierfür ist die Eintragung im Grundbuch. Im Streitfall war das Nießbrauchrecht zum Zeitpunkt des Kaufes noch nicht eingetragen, weshalb es steuerrechtlich nicht als dauernde Last klassifiziert werden kann. Es handelt sich um eine sonstige Leistung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Fazit und Ausblick
Das Urteil des BFH verdeutlicht die Wichtigkeit, rechtzeitige Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen, um Steuerbelastungen zu vermeiden. Werden entsprechende Verpflichtungen aus früheren Verträgen ohne Grundbucheintrag übernommen, sind steuerliche Mehrbelastungen möglich. Solange das Nießbrauchrecht nicht wirksam bestellt worden ist, besteht lediglich eine entsprechende schuldrechtliche Verpflichtung der Veräußerin, die zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis übernommen wurde.
