Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat das Schreiben vom 22. Februar 2023 zur Absetzung für Abnutzung (AfA) nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) offiziell aufgehoben. Damit sind die zuvor geltenden strengen Nachweisanforderungen nicht mehr erforderlich.
Hintergrund
Grundsätzlich gelten für die Gebäude-AfA von zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäuden feste Prozentsätze. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer, kann in begründeten Fällen die AfA gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG auf dieser Basis angesetzt werden.
Der BFH hatte mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Aktenzeichen: IX R 25/19) entschieden, dass Steuerpflichtige zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jede geeignete Methode verwenden können, die im Einzelfall geeignet erscheint, um den erforderlichen Nachweis zu führen, soweit daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) möglich sind.
Dieses Urteil wurde jedoch von der Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 (Aktenzeichen: IV C 3 – S 2196/22/10006: 005) mit einem punktuellen Nichtanwendungserlass sowie zusätzlichen Anforderungen an den Nachweis belegt. Ab dem Zeitpunkt mussten Steuerpflichtige den Nachweis durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen für Grundstücksbewertungen oder von akkreditierten Gutachtern nach international anerkannten Normen (DIN EN ISO/IEC 17024) erbringen.
Mit seinem Schreiben vom 1. Dezember 2025 (Aktenzeichen: IV C 3 – S 2196/00040/006/008) hat das BMF das restriktive Schreiben vom 22. Februar 2023 vollständig aufgehoben. Die zuvor auferlegten umfangreichen Nachweisanforderungen finden nun keine Anwendung mehr.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Grundsätze des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2025 durch die siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen (vgl. Referentenentwurf vom 4. August 2025) in die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) übernommen werden sollten. Im Regierungsentwurf vom 5. November 2025 wurde die Änderung der EStDV insoweit nicht mehr verfolgt.
Fazit und Ausblick
Die Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 ist positiv zu bewerten, da die Anwendung der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG jetzt ohne die zuvor erschwerten Nachweispflichten erfolgen kann. Dies verringert die formellen Hürden für die Steuerpflichtigen und stellt insoweit ein bisschen Bürokratieabbau da.
