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23.11.2022

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) sollen die Vorschriften der Grundbesitzbewertung sowohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer als auch für die Grunderwerbsteuer angepasst werden. In seiner darauf bezogenen Stellungnahme hebt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hervor, dass die angepassten Vorschriften keine steuererhöhenden Maßnahmen darstellen.

1. Sachverhalt

Werden Immobilien unentgeltlich übertragen, muss das anfallende Vermögen gem. §§ 177 ff. BewG bewertet werden. Grund dafür ist, dass die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer mithilfe der Bewertung ermittelt werden soll. Dabei muss die Bewertung auf die einheitliche Orientierung am gemeinen Wert gerichtet sein.

Durch das JStG 2022 sollen im Bewertungsgesetz insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke an die Immobilienvermittlungsverordnung (ImmoWertV) angepasst werden.

Mit der Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung an die ImmoWertV soll sichergestellt werden, dass die von den Gutachterausschüssen für die Wertermittlung erforderlichen Daten bei der Grundbesitzbewertung sachgerecht angewendet werden können. Das verfassungsrechtlich gebotene Bewertungsziel zur Ermittlung des gemeinen Wertes soll der Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung nicht entgegenstehen.

2. Änderungen der Bewertung

Nach Ansicht des BMF wird das Sachwertverfahren nach den §§ 189 bis 191 BewG lediglich als Auffangverfahren herangezogen. Anwendung findet das Sachwertverfahren nur in denjenigen Fällen, in denen das Vergleichswertverfahren wegen fehlender Vergleichspreise oder -faktoren keine Anwendung findet (gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungs- und Teileigentum sowie für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt und damit die Anwendung des Ertragswertverfahren ausgeschlossen ist).

Die Anpassungen berühren jedoch nicht die Anwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren nach § 191 S. 1 BewG-E. Diese werden auch weiterhin verwendet, soweit Sachwertfaktoren vorliegen. Hinzu kommen Regional- und Alterswertminderungsfaktor. Ersatzweise wird auf bestimmte Wertzahlen der Anlage 25 zurückgegriffen, die im Wege des Jahressteuergesetzes 2022 an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst werden.

Im Ertragswertverfahren werden die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten sowie die Liegenschaftszinssätze geändert. Es ist zu erwarten, dass auch die im Wege des Ertragswertverfahrens ermittelten Grundstückswerte steigen.

3. Praxishinweise

Die Änderungen des Bewertungsgesetzes sollen nach Gesetzesverkündung für alle Übertragungen nach dem 31. Dezember 2022 in Kraft treten. Wir empfehlen daher, bereits geplante Grundbesitzübertragungen noch vor Inkrafttreten des Gesetzes durchzuführen.

Insbesondere Unternehmen mit großen Produktionsstandorten, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, müssen die Grundbesitzbewertung in der Regel im Sachwertverfahren durchführen. Neben dem erheblichen Aufwand einer solchen Bewertung werden sich nunmehr auch die Grundbesitzwerte und damit auch die Steuerbelastungen erhöhen. Ob es sich tatsächlich nicht um steuererhöhende Maßnahmen handelt, ist zumindest kritisch zu hinterfragen und bleibt im Einzelfall abzuwarten. Niedrigere Werte könnten allerdings unverändert durch Gutachten gemäß § 198 BewG nachgewiesen werden.

Update 24. November 2022

Die durch das BMF vom 21. November 2022 veröffentlichte Stellungnahme zur Anpassung der Grundbesitzbewertung wurde nunmehr wieder gelöscht. Das BMF hatte in seiner Stellungnahme explizit darauf hingewiesen, dass es sich bei der Anpassung der Vorschriften zur Grundbesitzbewertung nicht um steuererhöhende Maßnahmen handelt. Warum die Löschung erfolgte, ist aktuell nicht nachzuvollziehen. Wir werden Sie an dieser Stelle informiert halten.

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