Gemäß BFH-Urteil vom 10. Oktober 2025 (Aktenzeichen: IX R 4/24) ist das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen Grundstück eine steuerbare Entschädigung gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG, wenn das Grundstück vom Nießbraucher zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet wird und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.
Hintergrund
Gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG gehören zu den Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 1 EStG Entschädigungen, die als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen gewährt werden.
Sachverhalt
Die Klägerin hatte im Streitfall ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück. Die Eigentümerin des Grundstücks war eine Erbengemeinschaft, der die Kinder der Klägerin angehörten. Das Grundstück wurde von der Klägerin an einen fremden Dritten vermietet, woraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden.
Beim Verkauf des Grundstücks durch die Erbengemeinschaft verzichtete die Klägerin auf ihr Nießbrauchsrecht und erhielt dafür eine Entschädigungszahlung. Das Finanzamt klassifizierte im Rahmen einer Betriebsprüfung die Ablösung des Nießbrauchs als privates Veräußerungsgeschäft nach § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG und berücksichtigte einen Veräußerungsgewinn.
Nach erfolglosem Einspruch bei der Finanzverwaltung, hatte die Klage vor dem Finanzgericht Münster Erfolg. In seinem Urteil vertrat das Finanzgericht die Auffassung, dass das Nießbrauchsrecht durch den entgeltlichen Verzicht nicht im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG veräußert wurde, sondern der Verzicht einen veräußerungsähnlichen Vorgang darstellt, der nicht unter § 23 EStG fällt. Die Finanzverwaltung legte gegen das Urteil Revision beim BFH ein.
Urteil und Begründung
Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf und wies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück. In seiner Entscheidung hat das Finanzgericht fehlerhaft nicht berücksichtigt, dass der entgeltliche Verzicht auf das Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie eine steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG darstellt. Gemäß § 23 Abs. 2 EStG ist dieser Tatbestand vorrangig gegenüber den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 EStG, welche bislang vom Finanzamt angenommen wurden.
Der BFH stellt klar, dass die Entschädigung für den Verzicht auf das Nießbrauchsrecht eine Ersatzleistung für entgangene Mieteinnahmen ist, wenn der Nießbraucher das Grundstück zuvor vermietet hat. In diesem Fall ersetzt die Entschädigung die Mieteinnahmen, welche ohne den Verzicht weiter geflossen wären. Die Entschädigung wird für die verlorenen Einkünfte aus der Vermietung gezahlt, nicht für das Nießbrauchsrecht selbst.
Im zweiten Rechtsgang wird das Finanzgericht prüfen müssen, ob der Klägerin im Zusammenhang mit der erhaltenen Entschädigung Werbungskosten entstanden sind, die zu einer Minderung der Einkünfte gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG führen.
Fazit und Ausblick
Das Urteil des BFH besitzt eine hohe Relevanz, da vergleichbare Sachverhalte bislang abweichend von Rechtsprechung und Finanzverwaltung beurteilt worden sind. Gemäß vergangener Rechtsprechung setzte eine steuerbare Entschädigung gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG voraus, dass der Steuerpflichtige bei Abschluss der Vereinbarung unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand. Die beteiligten Senate des BFH haben bestätigt, dass sie an ihrer früheren Auffassung nicht festhalten.
In der Praxis ist es für Abfindungsempfänger zukünftig wichtig, sich bei Zahlungen für den Verzicht auf Nießbrauchsrechte auf die zu erwartende steuerliche Belastung einzustellen.
