Regelmäßig geben öffentliche Auftraggeber bei der Vergabe von Bauprojekten einen Kostenrahmen vor. Nach Vertragsschluss tauchen zuvor nicht erkannte Probleme (z.B. mit dem Baugrund) auf, oft äußert der Auftraggeber diverse Sonder- und Änderungswünsche. Wie wirkt sich dieser Konflikt zwischen vorgegebenem Kostenrahmen und der Beschaffenheit des Bauvorhabens eigentlich auf das Architektenhonorar aus?
Sachverhalt
Die Gemeinde lobte im Jahre 2013 einen Planungswettbewerb zur Sanierung eines Freibades und Zusammenlegung mit einem Hallenbad aus. In den Auslobungsbedingungen heißt es dazu:
„Für das Projekt wurde ein Kostenrahmen für die Neukonzeption eines Kombibades […] von ca. 4,2 Mio EUR (brutto) KG 300-700 festgelegt.“
Die Beschreibung der Wettbewerbsaufgabe enthält sodann folgende Formulierung:
„Für das Projekt wurde ein Kostenrahmen für die Generalsanierung des Freibades und Zubauten im Bereich des Hallenbades von 4,2 Mio. EUR (brutto) KG 300-700 festgelegt. Darin nicht enthalten sind die Sanierungsmaßnahmen des Hallenbades, die nicht Bestandteil des Wettbewerbs sind.“
Im Kolloquiumstermin zum Wettbewerb wurde nach einer Kostenobergrenze gefragt, worauf folgende Antwort gegeben wurde:
„Die Wirtschaftlichkeit wird im Sinne eines Verhältnisses zwischen Aufwand und Ertrag, Angemessenheit der vorgeschlagenen Maßnahmen zum Ergebnis, durch das Preisgericht beurteilt. Auf die Leistung der Kostenschätzung wurde verzichtet, da die Angaben erfahrungsgemäß schwer vergleichbar sind. Die Teilnehmer sollen sich jedoch bewusst sein, dass es für die Realisierung ein begrenztes Budget gibt.“
Nach Abschluss des Architektenvertrages werden (zuvor nicht erkennbare) Baugrundprobleme bekannt. Die Gemeinde wünscht diverse Ergänzungen und Änderungen. Eine erste Kostenermittlung beläuft sich auf 13,5 Mio. EUR. Aufgrund verschiedener Anpassungen reduzieren sich die Baukosten letztlich auf 9 Mio. EUR.
Da die Gemeinde selbst lediglich 2 Mio. EUR finanzieren kann und eine Erhöhung der Fördergelder scheitert, kündigt sie den Architektenvertrag ohne vorherige Fristsetzung.
Der Architekt klagt auf Zahlung des restlichen Architektenhonorars für kündigungsbedingt nicht erbrachten Leistungen i.H.v. 134.000 EUR, die Gemeinde begehrt widerklagend die Rückzahlung des bereits gezahlten Architektenhonorars i.H.v. 82.000 EUR.
Entscheidung
Während der Architekt in erster Instanz vor dem LG Bamberg (Urteil vom 30. August 2024 – 2 O 569/16) noch obsiegt hat, weist das OLG Bamberg die Honorarforderung ab und verurteilt ihn darüber hinaus zur Rückzahlung des erhaltenen Honorars.
Das OLG Bamberg begründet seine Entscheidung damit, dass es – laut beiden Parteien unstreitig (!) – nicht möglich gewesen war, die Generalsanierung des Bades innerhalb des vorgegebenen Kostenrahmens umzusetzen, sog. anfängliche Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB. Der Architekt konnte die beauftragte Leistung – Planung innerhalb des Kostenrahmens – gar nicht erbringen.
Trotz der „ca.“-Angabe des Kostenrahmens handele es sich dabei um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Maßgeblich für die Unmöglichkeit sind nicht nur die technische Unmöglichkeit, sondern alle Planungsziele einschließlich des Kostenrahmens. Der Architekt habe keinen Anspruch auf Vergütung (auch nicht aus § 326 Abs. 2 BGB), weil sowohl die Gemeinde als auch der Architekt die Unauskömmlichkeit des Kostenrahmens erkennen mussten (und auch erkannt haben).
Die „Kündigungserklärung“ der Gemeinde sei daher als Rücktritt zu verstehen gewesen. Diese ist nach § 326 Abs. 5 BGB ohne Fristsetzung möglich. Daher hat der Architekt auch bereits erhaltene Zahlungen zu erstatten.
Aufgrund der anfänglichen Unmöglichkeit komme es auf nachträgliche kostenerhöhende Einflüsse (Baugrund und Sonderwünsche) nicht mehr an.
Praxishinweis
Bei der Vereinbarung von Kostenrahmen ist besondere Vorsicht geboten.
Als Beschaffenheitsvereinbarung genügt grds. eine bestimmte Summe als „Kostenobergrenze“.
Bereits in seinem Urteil vom 6. Oktober 2016, Az. VII ZR 185/13 betonte der BGH, dass verbindliche, einseitige Kostenvorstellungen des Bauherrn selbst dann beachtlich sind, „wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten, sondern nur Angaben zur ungefähren Bausumme“. Ausdrücklich erklärte der BGH, eine vom Bauherrn mit „ca.“ bezeichnete Summe sei für den Planer „insoweit beachtlich, als sie ungefähr einzuhalten ist“. Inwieweit eine solche Angabe Spielraum nach oben lässt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.
Wichtig: Eine Vereinbarung zur Kostenobergrenze muss dem Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen.
Dies ist nicht der Fall, wenn unklar ist, woraus sich die „Kosten“ zusammensetzen (BGH, Urteil vom 11. Juli 2019 – VII ZR 266/17). Um Zweifel zu vermeiden, was von einer Vereinbarung der „Baukosten“ erfasst sein soll, empfiehlt es sich, dies konkret im Vertrag zu regeln („fixe Kostenobergrenze für die KG xxx“).
Eine Definition des Begriffes der „Baukosten“ gibt es weder im Gesetz noch in einer Verordnung, noch in der DIN. Es bedarf also der Auslegung, was die Vertragsparteien darunter verstanden haben. In der Regel können dies nur die vom Architekten beherrschbaren Teile der Kostengruppe 200 bis 600 der DIN 276 sein.
Für die Vereinbarung einer Kostenobergrenze ist der Auftraggeber darlegungs- und beweisbelastet (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2016 – VII ZR 185/13).
Der Auftraggeber sollte darauf achten, dass im weiteren Verlauf der Realisierung des Bauvorhabens die Vereinbarung der Kostenobergrenze nicht einvernehmlich aufgehoben wird. Dies kann z.B. dadurch geschehen, dass der Auftraggeber das Projekt in Kenntnis höherer Kosten trotzdem umsetzt (OLG Stuttgart, Urteil vom 28. November 2017 – 10 U 68/17).
Als Konsequenz des Urteils des OLG Bamberg (OLG Bamberg, Urteil vom 2. Oktober 2025 – 12 U 123/24) dürfte kein Architekt mehr einen Architekten- oder Ingenieurvertrag unterzeichnen, wenn die vereinbarte Kostenobergrenze erkennbar nicht eingehalten werden kann. Das gilt auch für Verträge nach Realisierungswettbewerben oder öffentlichen Vergabeverfahren. Die Rückzahlung des gezahlten Honorars – wie auch vom OLG Bamberg ausgeurteilt – ist dabei noch die harmlosere Rechtsfolge, wenn der Architekt meint, dem Bauherren die wahren Kosten erst nach Vertragsschluss zu offenbaren.
Gemäß § 311a Abs. 2 BGB kann der Besteller nämlich auch Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Der Architekt muss den Besteller so stellen, als hätte er den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt. Noch nicht höchstrichterlich entschieden ist, ob davon die Differenz zwischen Ist-Kosten und Kostenvorgaben umfasst ist.
Praktisch dürfte ein solcher Anspruch auf Schadensersatz in den meisten Fällen wohl ins Leere laufen. Die Haftpflichtversicherung des Architekten muss ihm für etwaige, von ihm durch Überschreitung von Kostenobergrenzen verursachte Schäden aufgrund entsprechender Ausschlussklauseln in der Regel keinen Deckungsschutz gewähren.
Angesichts der teils drastischen Kostensteigerungen bei öffentlichen Bauvorhaben dürfte ein Großteil der Planungsbüros die dann im Raum stehenden Schadensersatzansprüche ohnehin nicht zahlen können.
