Sachverhalt

Die im Wesentlichen gleich gelagerten Streitfälle betrafen die Bewertung von Eigentumswohnungen in Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Die Finanzgerichte der ersten Instanz hatten die Klagen jeweils als unbegründet zurückgewiesen und entgegen der Auffassung der Kläger die einschlägigen Bewertungsregelungen als verfassungskonform eingestuft. An dieser Stelle verweisen wir auf unseren Beitrag vom 3. Dezember 2025.

Urteil und Begründung

Der Bundesfinanzhof (BFH) schloss sich inhaltlich den Entscheidungen der Vorinstanzen an und bestätigte die formelle und materielle Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Grundlagen.

Nach der Auffassung des BFH folge das Bewertungssystem konzeptionell einer Verkehrswertorientierung und sei darauf angelegt, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den objektiviert-realen Grundstückswert innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen. Vor diesem Hintergrund seien die betreffenden Bewertungsvorschriften grundsätzlich geeignet, den verfolgten Belastungsgrund – das durch Grundbesitz vermittelte Ertragspotenzial – in der Relation realitätsgerecht abzubilden. Dabei verfüge der Gesetzgeber über einen großen Typisierungs- und Pauschalierungsspielraum. Insbesondere führe weder die Anwendung von gesetzlich typisierten Bodenrichtwerten bei der Bestimmung des Bodenwerts noch die Heranziehung pauschalierter Nettokaltmieten zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung. Selbst größere Abweichungen vom festgestellten Grundsteuerwert würden sich auf der dritten Stufe des Festsetzungsverfahrens, der Grundsteuererhebung durch die jeweiligen Gemeinden, eher gering auswirken. Zudem seien derartige Ungleichbehandlungen durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten Grundsteuervollzugs verfassungsrechtlich gerechtfertigt.

Einschätzung und Ausblick

Folgt man den Ausführungen des BFH, dann entspricht die Ausgestaltung des Ertragswertverfahrens einer realitäts- und relationsgerechten Bewertung im Sinne der Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG). Gemessen an der Herausforderung des grundsteuerlichen Massenverfahrens – der Bewertung von rund 36 Millionen Grundstücken – erscheinen die Entscheidungen des BFH grundsätzlich überzeugend und nachvollziehbar. Im Ergebnis bleibt jedoch zumindest zweifelhaft, ob die Ausführungen zum steuerlichen Belastungsgrund tatsächlich den grundgesetzlichen Anforderungen genügen oder ob die Gesetzesbegründung eher konstruiert erscheint.

Hervorzuheben ist, dass hiermit noch keine abschließende Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts verbunden ist. Gleichwohl ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung die bisher zurückgestellten Einspruchsverfahren zur Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells nach der Bestätigung des BFH ablehnend bescheiden wird. Soweit die Kläger – wie bereits angekündigt – Verfassungsbeschwerde beim BVerfG einlegen sollten, bleiben die ruhenden Einspruchsverfahren jedoch weiter zurückgestellt. Die Frage nach der Verfassungsmäßigkeit des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrecht wird damit erneut das BVerfG beschäftigen. Wir halten Sie diesbezüglich auf dem Laufenden.

Gern unterstützen wir Sie bei Fragen rund um das Thema Grundsteuer, sprechen Sie uns an.