Das Thema Grundsteuer war in jüngerer Zeit primär durch die Frage der Verfassungsmäßigkeit der zugrundeliegenden Bewertungsregelungen geprägt. Da eine abschließende Entscheidung noch etwas auf sich warten lassen dürfte, sollten sich Grundstückseigentümer der neu eingeführten Anzeigepflichten bewusst sein.
Im Gegensatz zur alten Einheitsbewertung wollte der Gesetzgeber mit der Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts sicherstellen, dass die Finanzverwaltung auch Änderungen zwischen zwei Hauptfeststellungszeitpunkten nachvollziehen und dementsprechend eine Fortschreibung, Nachfeststellung oder Aufhebung des Grundsteuerwerts vornehmen kann. Vor diesem Hintergrund wurden in § 228 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) und § 19 Grundsteuergesetz (GrStG) umfassende Anzeigepflichten des Steuerpflichtigen neu eingeführt.
Eine Anzeigepflicht besteht danach insbesondere bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich entweder auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen können. Effektiv hat eine Anzeige jedoch nur dann zu erfolgen, wenn die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse grundsteuerlich von Bedeutung ist – auf das Erreichen der gesetzlichen Wertfortschreibungsgrenze in Höhe von EUR 15.000 kommt es insoweit nicht an.
Überblick über anzeigepflichtige Änderungen
Folgende Änderungen müssen gegenüber dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden:
- Neubau oder Abriss eines Gebäudes
- Änderung der Wohn- und Nutzfläche bzw. der Bruttogrundfläche
- Änderung der Vermögensart (z. B. Ackerland wird zu Bauland)
- Änderung der Grundstücksart innerhalb des Grundvermögens (z. B. bei der Umwandlung von Geschäftsräumen in Wohnräume)
- Tatsachen, die zu einer erstmaligen Feststellung führen können
- Tatsachen, die zu einer Aufhebung des Grundsteuerwerts führen können
- Übertragung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden
- Änderung der Nutzung oder der Eigentumsverhältnisse eines ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücks
- Wegfall der Voraussetzung für eine Ermäßigung der Steuermesszahl
Nicht anzeigepflichtig sind demgegenüber Änderungen, die eine reine Zurechnungsfortschreibung zur Folge haben sowie einfache Sanierungsmaßnahmen, die nicht zu einer Kernsanierung führen.
Übermittlung der Änderungsanzeige bzw. Änderungserklärung
Die Änderungen müssen grundsätzlich elektronisch an das zuständige Finanzamt übermittelt werden. Hinsichtlich der Form der Änderungsmitteilung verweisen wir auf unseren Beitrag vom 15. Oktober 2025.
Gesetzliche Fristen zur Abgabe von Änderungsanzeigen
Die Grundsteuer wird stets nach den Verhältnissen zum 1. Januar eines Jahres festgesetzt. Eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse hat der Steuerpflichtige demnach im Regelfall auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres gegenüber dem Finanzamt anzuzeigen. Die gesetzliche Frist für die Abgabe dieser Änderungsanzeige beträgt grundsätzlich drei Monate und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Änderung erfolgt ist. Im Bundesmodell wurde diese Frist für den Festsetzungszeitpunkt 1. Januar 2026 wegen im Jahr 2025 eingetretener Änderungen bis zum 30. April 2026 verlängert. Die Fristen, die sich auf Festsetzungszeitpunkte nach dem 1. Januar 2026 beziehen, bleiben unberührt. Im Jahr 2026 eintretende Änderungen sind damit weiterhin bis zum 31. März 2027 anzuzeigen.
Gern unterstützen wir Sie bei Fragen rund um das Thema Grundsteuer, sprechen Sie uns an.
