Die Vorschläge sind bislang nur eine Ausschussempfehlung beziehungsweise Teil eines Gesetzentwurfs und noch kein geltendes Recht. Die endgültige Gesetzesfassung und der Zeitpunkt eines möglichen Inkrafttretens stehen noch nicht fest.

Das ist geplant

Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte im Privatvermögen soll entfallen.

Gewinne aus der Veräußerung nicht selbstgenutzter Immobilien sollen künftig unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz steuerpflichtig sein. Damit könnten auch Verkäufe nach langjähriger Haltedauer erfasst werden.

Selbstnutzung bleibt begünstigt – aber mit neuen Regeln

Eine Veräußerung soll weiterhin steuerfrei bleiben, wenn die Immobilie vom Erwerb beziehungsweise von der Fertigstellung bis zur Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Alternativ soll eine zusammenhängende Eigennutzung von mindestens 36 Monaten ausreichen. Dieser Zeitraum darf frühestens sechs Monate vor der Veräußerung enden. Maßgeblich soll nach der Begründung der Ausschüsse der Abschluss des obligatorischen Vertrags, regelmäßig also des notariellen Kaufvertrags, sein.

Auch bestimmte Familienfälle sollen der Eigennutzung gleichgestellt werden. Dies betrifft die Nutzung durch ein Kind, für das ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag besteht. Außerdem sollen bestimmte Überlassungen an den geschiedenen oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner im Rahmen einer Scheidungs- oder Trennungsfolgenvereinbarung erfasst werden. Dafür müssen jeweils die gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sein.

Übergangsregelung

Die Neuregelung soll nur Fälle erfassen, in denen die bisherige Zehnjahresfrist am Tag der Verkündung des Änderungsgesetzes noch nicht abgelaufen ist. Bereits abgelaufene Fristen sollen geschützt bleiben. Der genaue Verkündungstag, das endgültige Inkrafttreten und die endgültige Gesetzesfassung stehen jedoch noch nicht fest.

Was Sie jetzt prüfen sollten

Immobilienhalter und private Vermieter sollten insbesondere folgende Punkte frühzeitig steuerlich prüfen lassen:

• geplante Verkäufe vermieteter oder anderweitig nicht selbstgenutzter Immobilien
• bevorstehende oder bereits abgelaufene Zehnjahresfristen nach bisherigem Recht
• die Dauer und den Endzeitpunkt bisheriger Eigennutzungszeiträume
• familiäre Übertragungen oder Veräußerungen im Zusammenhang mit Kindern, Scheidung oder dauernder Trennung

Eine pauschale Empfehlung zum Verkauf oder zum Abwarten lässt sich aus der Ausschussempfehlung nicht ableiten. Entscheidend sind die individuellen Nutzungs-, Vermögens- und Zeitverhältnisse sowie die weitere Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens.

Wir verfolgen das Gesetzgebungsverfahren und werden Sie hier weiter auf dem aktuellen Stand halten.

Haben Sie konkrete Fragen? Sprechen Sie uns gern an.

Quelle: Bundesrat, Drucksache 507/1/26 vom 5. Oktober 2026, Empfehlungen der Ausschüsse, Fz 2, Seiten 3–7.