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Grundsteuerreform – Handlungsbedarf auch für Körperschaften des öffentlichen Rechts und gemeinnützige Körperschaften

17.03.2022

Die Grundsteuerreform erfordert eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland. Alle Grundstückseigentümer sind daher verpflichtet, im Zeitraum 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 entsprechende Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts einzureichen. Insoweit verweisen wir auf unser Mandantenrundschreiben vom 2. März 2022. Für Grundstücke, die von der Grundsteuer befreit sind, wie z. B. von Gebietskörperschaften oder gemeinnützigen Körperschaften, wurde in der Vergangenheit vielfach mangels steuerlicher Relevanz keine Einheitswertfeststellung vorgenommen.

Die Erklärungspflicht zur Feststellung der Grundsteuerwerte umfasst nach dem gegenwärtigen Stand auch die von der Grundsteuer befreiten Grundstücke. Insoweit sind teilweise erstmalig Feststellungserklärungen abzugeben, in denen neben den grundstücksbezogenen Informationen auch Angaben zum Umfang der steuerbegünstigten Nutzung anzugeben sind.

Mit diesem Newsletter möchten wir Ihnen die wesentlichsten Grundsteuerbefreiungen und deren Umfang darstellen; dies soll Ihnen ermöglichen, bereits im Vorfeld zielgerichtet die für die Erklärung erforderlichen Angaben zusammenstellen können.

Steuerbefreiungen

Die Grundsteuerbefreiungen ergeben sich aus den §§ 3 und 4 GrStG. Während § 3 GrStG den Grundbesitz bestimmter Rechtsträger (u. a. juristische Personen des öffentlichen Rechts, gemeinnützige Körperschaften sowie öffentlich-rechtliche Religionsgemeinschaften) befreit, enthält der nachrangig anzuwendende § 4 GrStG Steuerbefreiungen für bestimmte Katalogtatbestände (z. B. für Bestattungsplätze, öffentliche Verkehrsinfrastruktur, Nutzung für Zwecke der Wissenschaft, des Unterrichts, der Erziehung oder für ein Krankenhaus).

Steuerbefreiung für bestimmte Rechtsträger

Die Steuerbefreiungen nach § 3 Abs. 1 GrStG setzen voraus, dass der Grundbesitz einem bestimmten Rechtsträger gehört (subjektive Voraussetzung) und für einen steuerbefreiten Zweck benutzt wird (objektive Voraussetzung). Danach sind befreit der

Grundbesitz von inländischen juristischen Personen des öffentlichen Rechts bei Benutzung für den öffentlichen Dienst bzw. Gebrauch oder für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke

  • Begünstigt ist die Nutzung im hoheitlichen Bereich, im Zweckbetrieb oder wenn der Grundbesitz der Öffentlichkeit zugänglich Der Grundbesitz muss unmittelbar für den steuerbegünstigten Zweck benutzt werden, § 7 GrStG. Dies ist gegeben, wenn die Räumlichkeiten für die spezielle Nutzung hergerichtet werden. Räumlichkeiten, in denen Hilfstätigkeiten, wie z. B. Verwaltung, der eigentlichen begünstigten Tätigkeit ausgeführt werden, sind ebenfalls von der Steuer befreit.
  • Die Nutzung des Grundstückes im Rahmen eines Betriebes gewerblicher Art oder eines steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetriebes ist hingegen nicht von der Steuerbefreiung erfasst. Abgestellt wird hierbei auf die Entscheidung bei der Festsetzung der Körperschaftssteuer.
  • Werden Grundstücke gemeinnütziger Körperschaften im Bereich der Vermögensverwaltung genutzt (Vermietung oder Verpachtung), greift die Steuerbefreiung nur bei Überlassung an andere begünstigte Rechtsträger im Sinne von § 3 Abs. 1 GrStG. Zugleich muss der Mieter/Pächter den Grundbesitz für steuerbegünstigte Zwecke nutzen (R 6 Abs. 2 GrStR). Die Überlassung von Wohnungen ist nach § 5 Abs. 2 GrStG stets steuerpflichtig.

Grundbesitz von gemeinnützigen oder mildtätigen Körperschaften bei Nutzung für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke

  • Die vorstehenden Ausführungen gelten auch für den Grundbesitz gemeinnütziger oder mildtätiger Körperschaften.

 Grundbesitz von öffentlich-rechtlichen Religionsgemeinschaften und jüdischen Kultusgemeinden bei Nutzung für religiöse Zwecke

Steuerbefreiung für bestimmte Katalogtatbestände

Gehören Grundstückseigentümer nicht zu den begünstigten Rechtsträgern im Sinne von § 3 Abs. 1 GrStG, kann gleichwohl eine Grundsteuerbefreiung in Betracht kommen, wenn bestimmte Katalogtätigkeiten ausgeübt werden. Relevant sind dabei insbesondere folgende Tatbestände:

 Grundbesitz, der für Zwecke der Wissenschaft, des Unterrichts oder der Erziehung benutzt wird, wenn durch die Landesregierung oder die von ihr beauftragte Stelle anerkannt, dass der Benutzungszweck im Rahmen der öffentlichen Aufgaben liegt.

  • Diese Vorschrift greift i. W. nur für Schulen in privater Trägerschaft. Zudem ist erforderlich, dass der Rechtsträger und der Nutzer des Grundbesitzes identisch sind oder der Grundbesitz von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts für die vorstehend genannten Zwecke überlassen wird.

Grundbesitz, der für die Zwecke eines Krankenhauses benutzt wird und das Krankenhaus die Voraussetzungen nach § 67 AO erfüllt.

  • Auch hier ist es erforderlich, dass der Rechtsträger und der Nutzer des Grundbesitzes identisch sind oder der Grundbesitz von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts für den begünstigten Zweck überlassen wird.

Weiterhin begünstigt sind Bestattungsplätze, öffentliche Verkehrsinfrastruktur einschließlich Verkehrsflughäfen und Verkehrslandeplätze sowie Einrichtungen der öffentlich-rechtlichen Wasser – und Bodenverbände.

Gemischte Nutzung

Sowohl bei Körperschaften des öffentlichen Rechts als auch bei gemeinnützigen Einrichtungen findet man in der Praxis regelmäßig Mischnutzungen vor (z. B. Gemeinschaftsraum einer Pflegeeinrichtung wird entgeltlich für private Zwecke überlassen oder abgegrenzte Räumlichkeiten werden an eine steuerpflichtige Tochtergesellschaft überlassen).

Für Grundstücke und Gebäude, die sowohl im begünstigten als auch im steuerpflichtigen Bereich genutzt werden, besteht im ersten Schritt die Pflicht einer räumlichen Aufteilung nach Flächen (§ 8 Abs. 2 GrStG).

Ist eine räumliche Aufteilung nicht möglich, da dieselben Räumlichkeiten zeitgleich oder nacheinander für begünstigte als auch nicht begünstigte Zwecke genutzt werden, ist die überwiegende Nutzung entscheidend. Bei einer überwiegenden Nutzung im öffentlichen oder gemeinnützigen Bereich (Beispiel Stadthalle wird für öffentliche Versammlungen und vereinzelt für Privatveranstaltungen genutzt) ist eine Befreiung möglich.

Praxishinweise und Handlungsempfehlung

Da die Feststellungserklärungen bis 31. Oktober 2022 abzugeben sind, sollte bereits jetzt begonnen werden, die erforderlichen Informationen zusammenzustellen. Stichtag für die Hauptfeststellung ist der 1. Januar 2022, so dass die tatsächlichen Verhältnisse zu diesem Zeitpunkt maßgebend sind.

Für die Frage, ob eine überwiegende Nutzung für steuerbegünstigte Zwecke vorliegt, sind die Verhältnisse des vorangegangenen Jahres maßgebend (R 33 GrStR). Insofern ist hier auf die Verhältnisse im Jahr 2021 abzustellen.

Für die Feststellungserklärung werden insbesondere folgende Angaben benötigt:

Angaben zu finden in
Aktenzeichen, Steuernummer bisheriger Einheitswertbescheid
Gemarkung, Flurstücksangaben, Größe Grundbuchauszug
Eigentumsverhältnisse Grundbuchauszug, eigene Angaben
Bodenrichtwert Informationssysteme der Länder, z. B. Grundsteuerportal Sachsen
Gebäudeart vgl. Ausfüllhilfe der Finanzverwaltung
Baujahr, Abschluss einer Kernsanierung, Abbruchverpflichtung Bauunterlagen

 

Wohnfläche und weitere Nutzflächen bei Wohngrundstücken Bauunterlagen, ggf. Mietverträge
Bruttogrundfläche bei allen anderen Grundstücken Bauunterlagen
Flächenangabe und Nutzungsart bei Nutzung für steuerbegünstigte Zwecke grundstückbezogene Erfassung, z. B. aus Raumbüchern, Kostenstellen etc.

 

Für Körperschaften des öffentlichen Rechts und gemeinnützige Einrichtungen ist daher die Erfassung der tatsächlichen Nutzung ihrer Grundstücke zum Stichtag 1. Januar 2022 von besonderer Relevanz. In diesem Zusammenhang sollte idealerweise auch ein Verfahren implementiert werden, mit dem Nutzungsänderungen zeitnah dem Steuerbereich mitgeteilt werden. Denn nach § 19 GrStG besteht bei ganz oder teilweise steuerbefreitem Grundbesitz eine Anzeigepflicht bei Nutzungsänderungen. Diese können sich u. a. auch daraus ergeben, dass durch die Einführung von § 57 Abs. 3 AO Servicegesellschaften von gemeinnützigen Körperschaften in die Gemeinnützigkeit überführt werden und daher bislang steuerpflichtige Überlassungen zukünftig nach § 3 Abs. 1 Nr. 3b GrStG steuerbefreit sind.

Sollen die Feststellungserklärungen eigenständig übermittelt werden, ist eine Registrierung bei Mein ELSTER erforderlich. Hat der Eigentümer bislang noch keine Steuernummer (z. B. Kommunen ohne Betriebe gewerblicher Art), muss zunächst diese beantragt werden. Weitere Hinweise finden Sie z. B. für Sachsen hier.

In Sachsen ist vorerst vollständig steuerbefreiter Grundbesitz von Gebietskörperschaften von der Erklärungspflicht ausgenommen. Hier soll zu gegebener Zeit eine gesonderte Information zur Erklärungsabgabe erfolgen.

Gern unterstützen wir Sie bei der Erfüllung dieser Erklärungspflicht und bieten Ihnen Lösungsmöglichkeiten zur Erfassung und Übermittlung Ihrer Daten. Sprechen Sie uns an!

Ihre persönlichen Ansprechpartnerinnen:

Doreen Adam

Partnerin, Steuerberaterin, Fachberaterin für das Gesundheitswesen (DStV e.V.)

Telefon: +49 (0) 351 4976 1503

d.adam@eureos.de

Hannah Kampschulte

Rechtsanwältin

Telefon: +49 (0) 351 4976 1500

h.kampschulte@eureos.de