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BFH: Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem, strukturell bedingtem Leerstand von Wohnungen

08.10.2013

Steuerliche Auswirkungen bei Wohnungsgesellschaften

Im Folgenden möchten wir Sie über zwei Entscheidungen des Bundesfinanzhofs im Hinblick auf den Nachweis bzw. Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht im Zusammenhang mit lang andauerndem Leerstand von Vermietungsobjekten und deren steuerliche Auswirkungen auf Wohnungsgesellschaften informieren.

Bei der Frage, ob bei einem Leerstand von Wohnimmobilien ein Werbungskostenabzug möglich ist, werden von der Rechtsprechung drei Fallgruppen unterschieden:

  • Die Wohnung steht nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leer: Werbungskostenabzug ist bei diesen Fällen möglich, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht aufgenommen hat (objektbezogene Betrachtung).
  • Die Wohnung steht nach vorheriger Vermietung leer: Solange die Einkünfteerzielungsabsicht nicht durch den Steuerpflichtigen aufgegeben wird, ist der Werbungskostenabzug weiterhin möglich (subjektive Betrachtung).
  • Die Wohnung steht nach vorheriger Vermietung dauerhaft leer und der Steuerpflichtige hat die Einkünfteerzieungsabsicht nicht aufgegeben: Kein Werbungskostenabzug möglich, wenn das Objekt wegen fehlender Marktgängigkeit oder aufgrund strukturellen Leerstandes nicht wieder vermietet werden kann.

Die letze Fallgruppe hat der Bundesfinanzhof (BFH) erstmals mit Urteil vom 11. Dezember 2012 (Az. IX R 14/12; BStBl II 2013, 279) eingeführt. Mit dem Urteil stellte der BFH fest, dass die Einkünfteerzielungsabsicht jedoch auf Grund eines besonders lang andauernden Leerstands ohne das Zutun des Eigentümers wegfallen kann.

 

1. Grundsatz Urteil vom 11. Dezember 2012

Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Eigentümer besitzt ein Zweifamilienhaus und nutzt die Wohnung im Erdgeschoss zu eigenen Wohnzwecken. Die Wohnung im ersten Obergeschoss war von 1983 bis 1991 hingegen fremdvermietet. Von 1991 bis 1997 wurde diese Wohnung an die Mutter des Eigentümers vermietet und seit dem Tod der Mutter steht sie leer. Außerdem befindet sich im Dachgeschoss des Hauses ein weiteres Zimmer mit Bad, das der Steuerpflichtige als Abstellkammer nutzt. In den Streitjahren 2004 bis 2006 machte der Kläger jeweils Werbungskostenüberschüsse geltend, die das Finanzamt nicht berücksichtigte, da nach Ansicht des Finanzamts keine Vermietungsabsicht mehr vorhanden war.

Der Kläger wies dem Finanzamt seine Vermietungsabsicht nach, in dem er darlegte, dass er seit 1997 alle zwei Monate Anzeigen in überregionalen Zeitungen schaltete, in denen er die Wohnung ausschließlich möbliert anbot. Trotz des Leerstandes kam für den Eigentümer keine Mietreduktion in Frage, sondern er erhöhte den Mietzins über die Jahre entsprechend der Entwicklung des Mietspiegels der Stadt. Die Einschaltung eines Maklers kam für den Eigentümer nicht in Betracht und auf Grund der Regelung des § 21 Abs. 2 EStG ebenso wenig eine Absenkung der Miete.

Nach Ansicht des BFH ist es dem Steuerpflichtigen grundsätzlich selbst überlassen, in welcher Art und Weise er sein Objekt platziert und zur Vermietung anbietet. An die Nachhaltigkeit der Bemühungen müssen unterdessen erhöhte Anforderungen gestellt werden. Sind die unternommenen Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, offensichtlich nicht erfolgreich, ist der Steuerpflichtige gefordert, seine Anstrengungen zu erhöhen oder neue Wege einzuschlagen. Dies kann unter anderem durch Einschaltung eines Immobilienmaklers oder auch durch die Absenkung des Mietzinses geschehen. Für die Beurteilung der nachhaltigen Bemühungen sollte ein entsprechender Beurteilungsspielraum genutzt werden, der zeitlich jedoch begrenzt ist.

Für den Kläger bedeutete dies, dass der BFH der Ansicht war, er hätte z. B. durch die Einschaltung eines Maklers die Bemühungen erhöhen oder im Zusammenhang mit der Wohnung Zugeständnisse an potentielle Mieter machen müssen, um diese attraktiver zu machen. Die Attraktivität der Wohnung hätte unter anderem durch die Herabsetzung des Mietzinses oder der geforderten Mindestmietdauer sowie der Möglichkeit, die Wohnung unmöbliert zu mieten, erhöht werden können. Da all diese Möglichkeiten für den Kläger nicht in Betracht kamen, war von einer Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters auszugehen.

Im Rahmen der Urteilsbegründung führt der BFH in Absatz 12 aus, dass unbeschadet einer nachgewiesenen Einkünfteerzielungsabsicht ein besonders lang andauernder Leerstand dazu führen kann, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzieungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.

2. BFH-Urteil vom 9. Juli 2013

Der Bundesfinanzhof hat anhand eines konkreten Falles mit Urteil vom 9. Juli 2013 (Az. IX R 48/12) entschieden, dass ein langjähriger, strukturell bedingter Wohnungsleerstand dazu führen kann, dass die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.

Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Stadtvilla des Steuerpflichtigen wurde 1928 errichtet und von den Eigentümern ursprünglich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. In den Jahren von 1949 bis 1992 wurde das Objekt vollständig fremdvermietet, seit 1992 steht das Objekt leer. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwarb der Kläger das Alleineigentum des Gebäudes und beauftragte eine Wohnungsverwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung des Objekts. Trotz intensiver Bemühungen konnte kein geeigneter Mieter gefunden werden. Dies resultierte nach Angaben der Wohnungsgesellschaft zum einen aus der mangelnden Nachfrage für die Anmietung einer Wohnung in dieser Größe (156 qm) und der daraus resultierenden Miete und zum anderen aus dem baulichen Zustand des Objekts. Dieses müsste nach jahrelangem Leerstand einer grundlegenden Sanierung unterzogen werden, die allerdings auf Grund des derzeitigen Mietspiegels und des allgemeinen Wohnungsleerstandes in der betreffenden Stadt als unwirtschaftlich eingeschätzt wird.

Der Kläger hatte für das Streitjahr 2010 einen Werbungskostenüberschuss von EUR 2.925 bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht, die im Zusammenhang mit der leer stehenden Stadtvilla angefallen sind. Das Finanzamt hat diese Werbungskosten im Einkommensteuerbescheid indes nicht berücksichtigt.

Der Einspruch des Steuerpflichtigen gegen diesen Bescheid hatte keinen Erfolg und auch das Finanzgericht vertrat die Auffassung, dass für das Streitjahr keine Einkünfteerzielungsabsicht feststellbar sei. Gegen die Einkünfteerzielungsabsicht spreche dabei, dass trotz intensiver Bemühungen das Objekt zu vermieten kein Markt bestehe und der Inhaber keine weiteren Schritte unternahm, die zu einer Marktgängigkeit führten. Er habe es unterlassen, seit dem Beginn des Leerstandes des Gebäudes zielgerichtete Sanierungsmaßnahmen zu unternehmen um einen Zustand des Objekts zu erreichen, der eine Vermietung vereinfachen würde.

Mit Urteil vom 9. Juli 2013 hat der BFH wie folgt entschieden:

Der Bundesfinanzhof wies die Revision als unbegründet zurück, da nach Ansicht des BFH der vom Kläger geltend gemachte Werbungskostenüberschuss mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr zu berücksichtigen sei.

Da Werbungskosten gem. § 9 Abs. 1 S. 1 EStG als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen definiert sind, sind diese nur abziehbar, wenn sie in einem kausalen Zusammenhang mit Einkünften stehen. Fallen im Rahmen einer beabsichtigten Vermietung eines Objekts Aufwendungen an, bevor das Objekt vermietet werden kann, können diese als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn diese im Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen. Demnach sind die Werbungskosten, die im Zusammenhang mit einer (vorübergehend) leer stehenden Wohnung stehen, abziehbar, sofern der Eigentümer die Einkünfteerzielungsabsicht für das Objekt erkennbar aufgenommen und noch nicht wieder aufgegeben hat.

Davon unbeschadet kann ein besonders lang andauernder Leerstand einer Wohnung, die zuvor dauerhaft vermietet war, dazu führen, dass der Eigentümer ohne sein Zutun oder Verschulden die Einkünfteerzielungsabsicht aufgibt, wenn feststellbar ist, dass das Objekt auf Grund fehlender Marktgängigkeit oder strukturell bedingter Hindernisse auch zukünftig nicht vermietbar sein wird. Das Vorhandensein der Einkünfteerzielungsabsicht hat der Steuerpflichtige nachzuweisen.

3. Steuerliche Folgen der Rechtsprechung

Der BFH hat mit seinen Entscheidungen die Einkünfteerzielungsabsicht letztendlich objektiviert. Zunächst muss zwar die subjektive Einkünfterzielungsabsicht des Steuerpflichtigen nachgewiesen werden (ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen; Platzierung der Wohnung in für die Wohnung geeigneten Art und Weise am Wohnungsmarkt; Anpassung der gewünschten Miethöhe; Sanierung der Wohnung etc.). Volker Pfützenreuter (Vorsitzender Richter beim FG Düsseldorf) stellt in Bezug auf die o. g. Rechtsprechung in jurisPR-SteuerR 38/2013 fest: „Wenn objektiv eine Vermietung wegen der strukturell bedingten Leerstände einer Region nicht zu erreichen ist, reichen auch die intensivsten Vermietungsbemühungen für den Erhalt der Einkünfteerzielungsabsicht nicht aus.“ Zu der gleichen Erkenntnis gelangen Heuermann (StBP 2013, S. 149ff.) und US (DStR 2013, S. 1658, Anmerkung zum Urteil vom 9. Juli 2013, a.a.O.)).

Die o. g. Rechtsprechung ist zur Frage des Werbungskostenabzugs bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ergangen. Fällt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Einkünfteerzielungsabsicht weg, können insoweit keine negative Einkünfte steuermindernd geltend gemacht werden. Das leerstehende Vermietungsobjekt wird quasi in den nicht steuerlich relevanten Privatbereich verschoben. Wohnungs(kapital)gesellschaften erzielen jedoch aufgrund Ihrer Rechtsform Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Sie besitzen als Kapitalgesellschaften auch keinen nicht steuerlich relevanten Bereich.

Gern unterstützen wir Sie jederzeit bei Fragen und Einschätzungen im Hinblick auf Ihre Einkünfteerzielungsabsicht im Falle von bereits mehrjährigem Leerstand Ihrer Vermietungsobjekte.

Ansprechpartner:

Sören Münch, Steuerberater

Katja Schlemmbach, Steuerberaterin